第一篇.REITs基本理论1
第一章.REITs的定义5
一、REITs的特征7
二、REITs的结构13
（一）REITs中的关键主体13
（二）REITs中的关键协议13
（三）REITs的结构图 14
第二章.REITs的概念15
一、不动产证券化 15
二、营运模式 17
（一）直接持有 17
（二）私人合伙 18
（三）业主有限合伙 19
（四）房地产公司 20
（五）商业信托 21
三、投资工具 23
（一）债券23
（二）可转换债券 24
（三）优先股 24
（四）公共事业类股票 25
第三章.REITs的分类26
一、按收入来源分类 26
（一）权益型REITs 26
（二）抵押型REITs 27
（三）混合型REITs 28
二、按法律性质分类 29
（一）契约型REITs 29
（二）公司型REITs 30
（三）有限合伙型REITs 32
三、按基金期限分类 33
（一）封闭式REITs 33
（二）开放式REITs 34
（三）封闭式和开放式REITs的比较 34
四、按募集对象分类 35
（一）私募REITs 35
（二）公募REITs 36
五、按行业分类 36
六、按组织形式分类 38
（一）伞形合伙REITs 38
（二）下REITs 39
（三）打包或者捆绑的REITs 40
（四）协议型REITs 40
（五）咨询顾问 40
第四章.REITs的优势41
一、优势 42
（一）股本金低、持股灵活 42
（二）组合投资多元化、投资风险低 42
（三）流动性和变现性较高 43
（四）税收优惠、股东收益高 43
（五）团队管理专业化 44
（六）金融投资灵活有效 44
二、生存环境 45
（一）经济背景 45
（二）制度背景 47
三、意义和影响 48
（一）有助于降低我国银行业自身潜在的金融风险 49
（二）为我国金融市场提供更多的低风险金融产品 50
（三）促进商业房地产的发展 50
四、政府REITs 52
（一）从PPP到REITs 52
（二）保障房 54
（三）地方债 56
第五章.地方债REITs58
一、地方债的发展 59
（一）纵向均衡的视角 59
（二）横向均衡的视角 61
二、地方债的根源 63
（一）公共产品理论 63
（二）公共债理论 64
（三）委托代理理论 65
（四）财政分权理论 65
（五）政府与市场边界理论 66
三、构建地方债REITs 66
第六章.REITs的历史70
一、美国REITs的发展历程 70
（一）缓慢发展（1960~1967年） 70
（二）成长期（1968~1974年） 71
（三）成熟期（1975~1986年） 71
（四）高速扩张（1986~2000年） 72
（五）近来趋势（2000~2014年） 73
二、亚洲REITs的发展历程 74
（一）新加坡 74
（二）日本76
（三）中国台湾 78
（四）中国香港 79
三、其他地区REITs的发展 82
四、各地区REITs比较 84
（一）REITs的两种发展模式比较 84
（二）各国/地区REITs的共性 85
第二篇.REITs实务运营89
第七章.REITs的物业类型 92
一、公寓 93
二、零售物业 95
三、写字楼 102
四、工业地产 105
五、健康地产 106
六、酒店 107
第八章.项目操作109
一、尽职调查 109
（一）市场尽职调查 109
（二）财务尽职调查 111
（三）法律尽职调查 113
二、投资模式 113
（一）直接收购 113
（二）杠杆收购 114
（三）阳光化募投 115
三、投后管理 115
第九章.运营管理119
一、业务组合 119
二、规范制度 121
三、业务管理 122
（一）业务创新 122
（二）业务管理 124
第十章.管理结构127
一、成立要求 127
（一）组织结构 127
（二）收入测试 129
（三）资产结构 130
（四）分配测试 131
二、结构类型 137
（一）传统结构 137
（二）合订和双股结构 138
（三）纸夹结构 140
（四）伞形合伙式结构 141
（五）下REITs 144
三、组织模式 146
第十一章.资本运作 151
一、资本内涵 151
二、财务指标 153
（一）运营基金 153
（二）价格/经营收入乘数 155
（三）置入成本 155
三、资本运作模式 158
（一）资本扩张 159
（二）资本收缩 159
第十二章.资产证券化 165
一、资产证券化核心原理 166
二、资产证券化基本原理 167
（一）资产重组原理 167
（二）风险隔离原理 168
（三）信用增级原理 169
三、资产证券化运作流程 170
（一）确定证券化资产并组建资产池 170
（二）设立特殊目的机构 171
（三）资产的真实出售 171
（四）信用增级 172
（五）信用评级 172
（六）发售证券 172
（七）向发起人支付资产购买价款 173
（八）管理资产池 173
（九）清偿证券 173
四、资产证券化风险及对策174
（一）一般风险 174
（二）中国特殊风险因素 177
（三）防范风险措施 178
第十三章.股票的发行与表现 182
一、REITs上市要求 183
（一）纽约证券交易所 183
（二）美国证券交易所 184
（三）纳斯达克 186
二、REITs IPO 187
（一）目的187
（二）美国REITs的上市程序 188
三、REITs股票表现 191
第十四章.REITs的风险 196
一、风险类型 197
（一）系统性风险 198
（二）非系统性风险 199
（三）组织结构风险 201
二、风险控制 205
三、终止清算机制 209
（一）因不合格而终止的清算问题 209
（二）破产之前的重组问题 209
（三）破产时债权人的选择问题 210
第三篇.REITs的理论研究 211
第十五章.REITs的分红和资本结构 215
一、分红政策 215
二、资本结构 218
第十六章.代理人问题 228
一、委托代理 230
二、董事会 234
三、职责与激励 235
四、案例：越秀REIT 237
第十七章.经营管理问题 242
一、规模效应 242
二、机构投资者 245
三、分散与集中 249
四、内外部管理 252
五、行业特征 255
第十八章.公开型REITs公司股票研究 263
一、美国REITs证券的发行 263
（一）REITs与其他证券的不同 263
（二）REITs IPO的独到之处 264
二、REITs的股票绩效 268
第十九章.REITs价值的增长机理 271
一、内部增长 272
（一）租金增长 273
（二）租户升级 275
（三）物业翻新 275
二、外部增长 276
（一）收购机会 277
（二）新开发 278
三、蓝筹股REITs281
（一）管理团队的绝对重要性 282
（二）额外的内部增长 282
（三）一锤子买卖 283
（四）吸引很好的租客 284
（五）成本控制 284
（六）资本的渠道以及有效地利用资本 285
第二十章.挑战与机遇 288
一、挑战 289
（一）法律法规 289
（二）道德风险 291
（三）专业人才 292
（四）税收优惠 292
（五）不成熟市场 297
二、环境构造 298
（一）宏观经济环境 299
（二）微观市场环境 300
（三）政策法律环境 302
三、迎接挑战与机遇 306
（一）组织模式 306
（二）资金来源 307
（三）投资模式 309
附录：相关法规 317
一、《信托投资公司管理办法》 317
二、私募投资基金监督管理暂行办法 328
三、我国台湾《不动产证券化条例》（节选） 335
致谢 353
参考文献357