序丨厉以宁
前言
导论 REITs是好金融1
中国金融的演进1
什么是好金融3
中国金融体系的最大短板4
推出REITs的意义6
内容概要9
第一部分 为什么会推出REITs制度
第一章 不动产投资信托基金15
什么是REITs15
制度的共性与个性21
第二章 价值创造：企业与投资者的视角35
REITs的融资功能36
企业的战略工具42
抗通胀与普惠资产配置44
第三章宏观经济转型与政策工具功能49
REITs制度出台的历史契机49
经济发展新动能56
货币政策工具60
第二部分 REITs的全球实践
第四章 规模、市场表现与流动性67
第五章 美国REITs：规模最大的REITs市场75
全球市场标杆75
发展历程与关键事件77
UPREITs与DOWNREITs83
第六章 亚太REITs：各具特色86
澳大利亚A-REITs：合订证券86
日本J-REITs：亚洲第一90
新加坡S-REITs：国际化94
香港H-REITs：一枝独秀100
第七章 其他REITs市场106
欧洲REITs市场106
印度REITs市场111
第三部分 REITs市场的中国道路
第八章 为什么要建设和发展中国REITs市场117
不动产投融资模式的挑战117
资产管理市场的短板127
重要结构性问题的破题之作134
第九章 发展历程与市场规模139
政策与市场的双轮驱动139
第十章 类REITs市场152
快速发展的类REITs市场153
资产支持证券架构156
持续创新的市场159
类REITs和公募REITs162
第十一章 中国公募REITs的制度设计与实现路径180
制度设计的5个重要维度180
制度推进的三种可行性路径182
第四部分 中国公募REITs市场建设的重要课题
第十二章 税制191
税收政策的驱动作用191
中国REITs的税务问题194
REITs可以开拓税源和增加税收205
中国REITs需要税收中性政策207
第十三章 管理模式211
内部管理模式和外部管理模式212
两种模式孰优孰劣214
类REITs市场面临的问题218
建立、健全中国公募REITs的治理机制221
第十四章 定价与资产估值228
REITs的估值逻辑与定价机制228
成熟REITs市场具有价格发现功能233
类REITs市场的定价问题240
完善中国公募REITs市场的定价机制245
第十五章 投资者保护251
市场准入与投资者适当性管理251
存续期间管理的重点在于信息披露258
REITs市场违法违规追责265
第五部分 基础资产类别REITs的分析与展望
第十六章 基础设施REITs271
美国、澳大利亚与印度基础设施REITs现状271
基础设施投融资体制的困境284
中国发展基础设施REITs的意义288
中国基础设施REITs市场展望289
第十七章 租赁住房REITs297
房地产长效机制建设需要REITs市场298
中国租赁住房REITs市场展望301
类REITs的探索与公募REITs的思考305
第十八章 商业物业REITs312
全球商业物业REITs市场的重要资产类型313
商业物业可持续发展与REITs市场315
中国商业物业REITs市场展望319
第十九章 物流REITs324
物流REITs的国内外实践326
物流行业的挑战与REITs市场328
中国物流REITs市场展望332
附录案例
案例1中信启航REIT——私募REITs市场破冰337
案例2勒泰REIT——不依赖主体信用的商业类产品342
案例3保利租赁住房REIT——首单储架发行的租赁住房类产品346
案例4菜鸟仓储REIT——首单可扩募物流类产品352
案例5沪杭甬徽杭高速REIT——首单传统基础设施类REITs产品356
案例6鹏华前海万科REIT——REITs公募发行的探索362
案例7越秀REIT——中国内地首只在境外上市的REITs367
案例8领展REIT——香港首只公募REITs375
案例9砂之船REIT——亚洲首家奥特莱斯REITs382
案例10凯德商用中国信托——新加坡最大的中国零售REITs390
案例11美国电塔公司——全球基础设施REITs的标杆398
案例12IndiGrid——印度基础设施REITs404
后记“光华思想力”REITs课题笔记408
参考文献412